En numerosas ocasiones, sobre todo en caso de herencias, cuando existen inmuebles al Cónyuge sobreviviente le corresponde el Usufructo del inmueble y a los hijos la Nuda Propiedad (en adelante NP) del mismo y surge de inmediato la pregunta de cómo se valoran ambos derechos. Es decir, que parte del valor del inmueble corresponde al usufructo y que parte debe atribuirse a la NP. En este artículo se trata de dar unas reglas concisas para encontrar, fácilmente, el valor de ambos derechos.
A.- Valor del usufructo
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el valor del usufructo vitalicio (el que se extingue a la muerte del usufructuario), está en función de la edad del usufructuario en el momento de su constitución o transmisión (en caso de donación o compraventa del mismo) con estos dos límites:
a) Nunca podrá exceder del 70% del valor del bien, por muy joven que sea el usufructuario.
b) Tampoco podrá ser inferior al 10 % del valor del bien, por muchos años que tenga el usufructuario.
Las reglas de valoración del usufructo se encuentran reguladas en el artículo 26 de la Ley 29/1987, de 18 de Diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en el futuro LISD) –pero se aplican, por analogía, a toda clase de tributos, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto extraordinario de Patrimonio de las Personas Físicas etc, etc.- que reza como sigue:
“Artículo 26 Usufructo y otras instituciones»
Serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes a la tributación del derecho de usufructo, tanto a la constitución como a la extinción, de las sustituciones, reservas, fideicomisos e instituciones sucesorias forales:
- En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total”
Ciertamente, a primera vista, puede parecer un poco complejo la forma de hallar ese valor aplicando literalmente la regla establecida en el artículo transcrito, pero se encuentra más fácil si se resta a 89 la edad del usufructuario.
Ejemplos prácticos:
Si tiene 58 años, el usufructo vale el 31% (89-58) del valor del bien.
Si tiene 67 años, el usufructo vale el 22% (89-67) del valor del bien.
Si tiene 36 años, el usufructo vale el 53% (89-36) del valor del bien.
Y si tiene 20 años, el usufructo vale el 69% (89-20) del valor del bien.
Naturalmente, si el resultado de esa resta fuera inferior a 10 o superior a 70 se aplicarían estos valores que actúan de límite, como antes se ha comentado.
En el supuesto de los usufructos temporales (realizados por un tiempo determinado), el mentado artículo 26 de la LISD, dispone que:
“a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100”.
B.- Valor de la Nuda Propiedad
Conforme señala el tan citado artículo 26 de la LISD “El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor”.
En definitiva, el valor de la NP es la diferencia del valor total del bien con el valor del usufructo, calculado según las reglas comentadas.
Juan Carlos Arregui Laborda
Abogado