SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS.



Especial referencia a la obligación o exoneración de pago de los locales.

Las comunidades de propietarios están obligadas a realizar cuantas obras sean necesarias a fin de suprimir las barreras arquitectónicas en el edificio, garantizando así la plena accesibilidad de las personas con discapacidades y minusvalías.

La definición de “DISCAPACIDAD” se obtiene del artículo 4 del Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, que considera persona discapacitada:

  • a aquellas que presenten deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales, previsiblemente permanentes tales que, al interactuar con diversas barreras, puedan impedir su participación plena y efectiva en la sociedad, en igualdad de condiciones con los demás
  • a quienes se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, esto es:
    • los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez,
    • y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

Para el Tribunal Supremo no se limitan simplemente a las obras para la entrada en el edificio (ascensor y rampas, supuestos más frecuentes…) sino también a las obras a realizar en cualquier tipo de elemento común, como por ejemplo la piscina comunitaria. Así lo establece por ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 619/2013 de 10/10/2013, Recurso 1161/2011 que condenaba a la comunidad de propietarios a instalar una silla-grúa para que una persona discapacitada pudiera hacer uso de la piscina comunitaria.

¿Cómo puede una persona discapacitada o mayor de 70 años conseguir la realización de estas obras?.

Existen 3 maneras:

1ª) Si el coste de la instalación no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas: simplemente instando a la comunidad a la realización y pago de las obras conforme al artículo 10 de la Ley Propiedad Horizontal, no siendo necesario en este caso acuerdo alguno de la Junta de Propietarios, puesto que tiene carácter obligatorio. La persona solicitante deberá, no obstante, asumir el coste que exceda de esas 12 mensualidades. Una buena forma de poder conseguir la instalación respetando ese límite de 12 meses de importe repercutido, sería conseguir que la empresa que realice las obras presente un presupuesto con el pago fraccionado por años. De ese modo, si con ese fraccionamiento el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de reforma sería obligatoria.

2ª) Si el coste excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes: promover y conseguir un acuerdo de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, puesto que de conformidad con el artículo 17 de la Ley Propiedad Horizontal, en caso de obtener esa mayoría, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos.

3ª) Si la obra excede de 12 mensualidades y no se logra el acuerdo por la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación:  Obligar a la comunidad a consentir las obras a través del procedimiento previsto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, en cuyo artículo 7 se establece que “los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente”. En este caso, la Comunidad no puede oponerse a que se ejecuten las obras, si bien, las deberá pagar íntegramente el solicitante.

¿LOS LOCALES TAMBIÉN DEBEN PAGAR EL COSTE DE ESTAS OBRAS?

Pueden darse dos situaciones:

  1. Que se trate de una instalación nueva, porque el edificio carece de ascensor y/o rampas. En este caso, los locales, aunque estén exentos según estatutos de la Comunidad del pago de gastos de mantenimiento del edificio, Sí que estarán obligados al pago de la nueva instalación de ascensor. A tal efecto destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2010, que establece que “En los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de éste y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor”. También cabe destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2014, que establece que el propietario de un local debe contribuir, a los gastos derivados de la instalación por la comunidad de propietarios, de una plataforma elevadora «salva escaleras» para la supresión de barreras arquitectónicas en el inmueble, incluso si existe una previsión estatutaria en la que se le eximía de contribuir a los gastos de ascensor.
  2. Que se trate de hacer bajar el ascensor “ A COTA CERO” para salvar escaleras que lleguen desde la calle hasta el ascensor ya existente, o hacerlo subir “ A NIVEL ÁTICO” si no llegaba y existen terrazas de uso privativo, para facilitar su acceso al propietario discapacitado o mayor de 70 años que lo solicite.

En estos casos, a diferencia de los previstos en el apartado anterior, ya existe un ascensor en el edificio, y por ello el Tribunal Supremo (destacando la reciente sentencia de 17-11-2016) considera que no estamos ante una instalación nueva, sino ante una reforma de la ya existente; y si los estatutos de la comunidad eximían a los propietarios de los locales del pago de los gastos de mantenimiento ordinario y extraordinario de este servicio, debe aplicarse y respetarse esa exoneración.

Dicho de otro modo, los locales que según los estatutos comunitarios estén exentos de pagar gastos ordinarios y extraordinarios de mantenimiento de ascensor, NO deberán contribuir al coste de bajar el ascensor a cota cero o subirlo a planta ático, por tratarse de una reforma y no de una instalación nueva.

  1. Que se trate de la sustitución de un ascensor por otro, por obsolescencia, avería, mejora, etc…

En estos casos, los locales que según estatutos estén exentos de pago de mantenimiento ordinario y extraordinario de ascensor y portal, tampoco tendrán que pagar la sustitución de un ascensor viejo por uno nuevo, por tratarse de una reforma, y no de la instalación de un servicio nuevo.

 

 

Patricia Díaz Gil

Abogada

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