RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN CASOS DE CAMBIO DEL PROPIETARIO



Cuando se alquila una vivienda surgen, inevitablemente, una serie de preguntas: ?Si se vende la casa a un tercero, el nuevo propietario me puede echar cuando quiera??Se acaba mi contrato si el propietario pierde la casa por no pagar la hipoteca o por otro motivo?. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, regula este tipo de situaciones de diferentes maneras.

En el caso de enajenación o venta voluntaria, el nuevo propietario quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando no supiera que la finca estaba arrendada. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el comprador también deberá respetar la totalidad de la duración pactada, excepto si no sabía que la casa estaba arrendada. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el vendedor, que fue la persona que firmó el contrato, indemnizar al inquilino (arrendatario) con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir. Naturalmente, en el caso de que en el contrato de arrendamiento las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el mismo, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Para los supuestos de ventas forzosas, derivadas de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o por el ejercicio de un derecho de opción de compra, o incluso por el ejercicio de un retracto convencional o la apertura de una sustitución fideicomisaria, el inquilino o arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Solo en el supuesto de que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Juan Carlos Arregui Laborda