Próximas reformas del crédito hipotecario



El Gobierno ha aprovechando  la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial para  corregir determinados  aspectos  de los créditos hipotecarios que han sido últimamente fuente de innumerables litigios: falta de transparencia, desahucios, clausulas abusivas, etc.

Nos estamos refiriendo al Anteproyecto de Ley XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (http://www.rdmf.es/wp-content/uploads/2017/04/anteproyecto-de-ley-reguladora-de-los-contratos-de-crdito-inmobiliario.pdf)  pendiente de su remisión al Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria y ulterior aprobación

El anteproyecto de Ley consta de cuarenta artículos (divididos en cuatro capítulos), seis disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y quince disposiciones finales.  Pretende modificar hasta once leyes.

Las novedades más relevantes que se introducen en el mercado del crédito hipotecario son las siguientes:

1º) Resulta de aplicación a los prestatarios personas físicas (art 2.1) quedando al margen de su ámbito de aplicación las personas jurídicas.

2º) Establece con carácter imperativo las normas de transparencia (art 3). De tal modo que no pueden en ningún caso ser renunciadas por parte del cliente. En esa dirección se exigirá al cliente una manifestación manuscrita y firmada en la que declare que ha recibido y que comprende y acepta la información precontractual que el banco está obligado a entregar como condición para acceder al crédito.

3º) Se prohibirá la venta de hipotecas que incluyan la obligación de contratación de otros productos hasta la fecha habitualmente vinculados (art 8), tales como seguros de vida y hogar, etc. La contratación de productos vinculados siempre será voluntaria, pudiendo la entidad crediticia mejorar las condiciones del crédito a cambio de la contratación de tales productos.

En caso de incluirse productos vinculados aceptados por el cliente la entidad financiera queda obligada a la presentación de dos presupuestos por separado, uno con la inclusión de tales productos y el otro sin ellos. (Art 8.6)

4º) Los notarios serán asesores financieros de los clientes. Dicho asesoramiento es obligatorio y tienen que hacer constar en acta las pruebas realizadas al cliente sobre su entendimiento en la aplicación práctica de las cláusulas recogidas en el contrato (art 6.2)

5º) Se pone límite a las condiciones de vencimiento anticipado del contrato (art 15). El incumplimiento para que opere el vencimiento total de la deuda ha de ser sustancial (entre el 3 y el 5 por cientos del importe del préstamo pendiente de amortizar.

6º) Se tasa el interés demora con un máximo: tres veces el interés legal del dinero incrementado en dos puntos (art 16). En ningún caso podrán ser superiores, siendo nulo todo pacto en contra, evitándose de este modo abusos hasta la fecha habituales

7º) Se facilitará la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a euros o a la moneda más habitual en la que va a cobrar el cliente (art 11.2). De ese modo se pretende erradicar los abusos que se han producido en los préstamos contratados en francos suizos o yens antes del estallido de la burbuja y que han comportado grandes pérdidas para los prestatarios.

8º) Igualmente se facilitará el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo, limitándose las comisiones por compensación por riesgo de tipos de interés. Asimismo se rebajan los aranceles notariales y registrales.

Carlos Gracián

Abogado

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