El Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler está llamado a reformar nuevamente la normativa relativa al arrendamiento.
Los aspectos que cabe destacar de dicho Proyecto (pendiente del trámite parlamentario) son:
- La duración del contrato:
Situación actual: prórroga obligatoria de 5 años y tácita de 3 años.
Medidas del Proyecto: reducción de la prórroga obligatoria a 3 años y la tácita a 1 año.
- La potestad de desistimiento del arrendatario:
Situación actual: En los contratos de duración superior a 5 años, el inquilino puede desistir cuando hayan pasado 5 años y lo comunique con 2 meses de antelación. En los contratos de duración inferior a 5 años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada.
Medidas del Proyecto: Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con un mes de antelación.
- La potestad de recuperar la vivienda por el propietario:
Situación actual: El arrendador sólo puede recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) cuando se haya pactado en el contrato.
Medidas del Proyecto: El arrendador podrá recuperar la vivienda para residencia habitual sin necesidad de que se haya pactado en el contrato. Preaviso de 2meses.
- Agilización de los juicios de desahucio (?)
Situación actual: La Ley 37/2011 de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, introdujo un sistema parecido al de juicio monitorio. Se sirve de la figura del Secretario judicial que, con la admisión de la demanda, requiere al demandado que en el plazo de 10 días, desaloje, pague o se oponga. En dicho requerimiento se señala fecha de lanzamiento. De no realizar actuación alguna el demandado, el proceso finaliza sin juicio y por Decreto. El problema llega con el efectivo desalojo. Así, y a pesar de conseguir la finalización del procedimiento de forma anticipada, ocurre que la fecha fijada para el desalojo es tan lejana que el demandante debe esperar meses para que le sea entregado el inmueble.
Medidas del Proyecto: se hace eco de la preocupante realidad respecto al lanzamiento.
Aborda aspectos del proceso de desahucio, fijando un plazo de 10 días para que el arrendatario pague la deuda, y vincula su falta de oposición al lanzamiento, de modo que si el arrendatario no paga o no comparece, el Juez (no el Secretario) da por terminado el procedimiento mediante Auto, lo que permite la condena en costas y la inclusión de rentas impagadas. Prevé la presencia de un único agente judicial para el trámite del Lanzamiento (ahora se precisan 2), es decir, ante la imposibilidad de dotar de más recursos a los Juzgados, se opta por reducir la presencia de funcionarios en las diligencias.
En cualquier caso, la tramitación ágil y efectiva del desahucio dependerá en gran medida de los medios auxiliares de los que disponga el órgano judicial para llevar a cabo el desalojo.
En el escenario actual, un “desahucio express”, en un “plazo de diez días”, es una utopía.
Ignasi Mas Bargay
Abogado colaborador del Grupo Catalana Occidente