LOS RIESGOS DEL ARBITRAJE EN ARRENDAMIENTOS URBANOS



El arbitraje en arrendamientos urbanos ha tenido mucha repercusión al publicitarse como un medio para desahuciar a los inquilinos morosos con mayor rapidez y menor coste que el acudir a los Juzgados.

Cuando existe un conflicto entre arrendador y arrendatario, el Organismo Arbitral nombra un árbitro que dicta un laudo, si éste no se cumple, debe acudirse a los Juzgados para que ejecute dicho laudo y obligue a su cumplimiento, ya que el árbitro no tiene poder legal para ejecutarlo.

 ¿Cómo se han pronunciado los Juzgados respectos a dichos laudos?, ¿Han aceptado ejecutarlos? La mayoría de los Jueces se han negado a ejecutar dichos laudos y hacerlos cumplir a los inquilinos por considerar que la materia arrendaticia comporta derechos indisponibles para las partes que pueden ser vulnerados en los casos de resolución de conflictos mediante el arbitraje de equidad.

Así se pronuncia, entre otros, la sección 21 de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Auto de 22 de enero de 2.008 o el Auto de la sección 20 de la Audiencia Provincial de Madrid en Auto de 13 de septiembre de 2.007 y numerosos Juzgados de Madrid, que  resuelven en el mismo sentido, negándose a ejecutar dichos laudos.

Y si el juez se niega a hacer cumplir el laudo y deniega su ejecución ¿qué hace el arrendador? Tiene dos alternativas:

a) Recurrir en apelación ante el órgano superior de los Juzgados, la Audiencia, al igual que se recurre cualquier otra sentencia, lo que conlleva gastos de procurador y de abogado, y un tiempo de espera.

b) Acudir a los juzgados y Tribunales comenzando de nuevo un procedimiento de desahucio, con abogado y procurador.

Cualquiera de las dos opciones suponen pérdida de tiempo y un mayor coste que si desde el inicio el arrendador hubiese acudido a la vía ordinaria, y hubiese interpuesto una demanda de desahucio ante el Juzgado correspondiente y más ahora con la reforma del procedimiento de desahucio que introdujo la Ley 37/2011, de 10 de Octubre, de medidas de agilización procesal, que entró en vigor el 1 de noviembre del 2011.

Por tanto, al acudir a cualquier Asociación o Corte de Arbitraje en materia de arrendamientos urbanos, debemos sopesar si asumimos el riesgo de que el laudo no se ejecute en función del Juzgado o Tribunal donde recaiga la ejecución, o si desde el principio presentamos un demanda de desahucio para que el Juez dicte la sentencia y la ejecute directamente, opción ésta última que, aunque inicialmente parezca más cara y más lenta, es más segura, a tenor de mayoría de resoluciones que los Juzgados y Tribunales están dictando respecto a la validez de estos laudos.

Ignasi Mas Bargay