Cuando el estado de copropiedad es un problema



La Ley parte de la base de que el estado ideal de las cosas es que cada bien inmueble  tenga un único propietario. La realidad cotidiana va justo en el sentido opuesto,  porque lo habitual es que los bienes inmuebles tengan más de un dueño. Como casos paradigmáticos tenemos el del matrimonio, que adquiere por mitades la vivienda habitual o el de quien hereda una parte alícuota de una finca.

El estado de copropiedad o de comunidad de bienes viene definido de modo muy claro y preciso en el artículo 392 del Código Civil: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece por indiviso a varias personas”.

En el régimen de copropiedad los partícipes deben contribuir al levantamiento de las cargas que genere el inmueble en idéntica proporción a su cuota de participación y lo mismo se predica de los beneficios que éste produzca (artículo 393 Código Civil).

Es precisamente el régimen de contribución o el de “disfrute de la propiedad” el que produce tensiones entre los diferentes copropietarios que conducen, en no pocas ocasiones, a situaciones ciertamente problemáticas.

La cuestión es: ¿Qué podemos hacer cuando no queremos continuar siendo copropietarios de un bien? La respuesta parece a priori  sencilla: vender nuestra parte al resto de co-propietarios o alternativamente adquirir la parte alícuota del resto de propietarios. Lo que sucede es que en ocasiones la relación entre los copropietarios está tan deteriorada que no resulta factible llegar a un acuerdo de compra o venta.  ¿Qué hacer en estos casos? La solución nos la brinda el artículo 400 del Código Civil que establece: “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.  El citado artículo 400 contiene lo que se denomina acción de división de la cosa común o actio communi dividundo.

¿Cómo opera la división de la cosa común? Como bien indica su nombre lo que se pretende al ejercitar la acción es dividir físicamente el bien coparticipado.  Para que un bien pueda ser dividido las partes resultantes de la división tienen que ser funcionales y conservar sus características esenciales. Por ejemplo: un terreno rústico de cuatro hectáreas puede dividirse fácilmente en dos parcelas de dos hectáreas cada una o en cuatro si  fuere el caso y cada una de las partes resultantes tendrían objetivamente funcionalidad propia y podrían adjudicarse en pleno dominio a cada uno de los copropietarios.

No todos los bienes inmuebles pueden ser físicamente divididos. Pensemos por ejemplo en lo más común y corriente: un piso – vivienda.  Las dos (por ir a lo más sencillo) hipotéticas mitades que pudieran resultar de dividir un piso por la mitad no serían funcionales.

¿Qué se hace en estos supuestos?  Lo más simple, convertir el bien indivisible en un elemento fácilmente divisible.  Lo que la Ley establece en supuestos de indivisibilidad material del bien es sacarlo a pública subasta y repartir el dinero obtenido por la venta entre los ya expropietarios en idéntica proporción a su grado de participación en el bien.

En el escenario de la subasta cada copropietario  puede participar activamente  para intentar  adjudicarse el bien en su totalidad, con preferencia a igualdad de oferta sobre cualquier otro postor, dada su condición de propietario.

 

                                                                                              Carlos Gracián Fajarnés

                                                                                              Abogado

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