EL CONGRESO APRUEBA LA LEY FOMENTO DEL ALQUILER



aprobacion_ley_fomento_alquiler_depsa_proteccion_juridicaEn nuestro artículo publicado el pasado 21 de noviembre del 2012 ya avanzábamos los posibles cambios relacionados con los contratos del alquiler que se recogían en el Proyecto de Ley que el Gobierno iba a presentar a las Cortes.

Ahora ya es una realidad, el pasado  23 de mayo el Congreso de los Diputados aprobó definitivamente  la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que  entrará  en vigor al día siguiente de su publicación en el B.O.E. y que recoge la mayoría de aspectos que se establecían en el referido Proyecto.

¿Cuáles son sus principales novedades?:

1.- Duración obligatoria del contrato de alquiler

Se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La “prórroga obligatoria” de un contrato de alquiler se reduce de 5 a 3 años. Y también se reduce de 3 a 1 año la prórroga posterior del contrato.

2.- Recuperación de la vivienda por parte del arrendador

El arrendador podrá recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación (no será necesario que conste expresamente en el contrato).

3.- Desestimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al casero con una antelación mínima de un mes. Podrá exigirse el pago de una indemnización si consta de manera expresa en el contrato.

4.- Actualización de la renta

El arrendador y el inquilino no tendrán que ajustarse a las oscilaciones del IPC para hacer la actualización anual de la renta. Hay libertad de pactos para acordar cuál será la subida, pero, si no hay nada acordado, se deberá ajustar al IPC.

5.- Obras en el piso

Ambos pueden pactar que el inquilino no pague el alquiler durante un periodo determinado si paga reformas o la rehabilitación de la vivienda. Si no lo hace se puede dar por terminado el contrato.

Una vez hayan transcurrido tres años (hasta ahora eran 5), el propietario podrá hacer mejoras en el piso y repercutir su coste al inquilino.

El inquilino podrá hacer las obras necesarias para adaptarlas al uso de personas mayores de 70 años, hasta ahora este tipo de obras estaba limitado para adaptación a las necesidades de personas con discapacidad.

6.- Agilización de los desahucios por impago de alquiler

El arrendador podrá solicitar el procedimiento de desahucio con un solo mes de impago, y una vez que el juzgado remita la notificación, el inquilino tendrá que abonar la deuda o presentar alegaciones en un plazo de diez días.

Si el inquilino demandado no atiende el requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará Decreto dando por terminado el juicio y se procederá el lanzamiento (desahucio) en la fecha fijada.

7.- Inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento

Quien compre una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantenerla alquilada si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad antes de efectuarse la compraventa. Si el contrato no está registrado el inquilino podrá permanecer en la vivienda sólo durante tres meses desde la comunicación de la compraventa.

8.- Creación de Registro Público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Se regulará por Real Decreto su organización y funcionamiento.

La finalidad es ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que han incumplido sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, han sido condenados por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1., o del artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El Secretario Judicial remitirá dicha información al Registro.

Tendrán acceso a la información los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento. Deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro y relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.

Las personas incluidas en dicho Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la anotación en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

Ignasi Mas Bargay
Abogado colaborador del Grupo Catalana Occidente