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LA DACIÓN EN PAGO

dacion_en_pago.jpgEs bien sabido, que la actual crisis económica está afectando de forma sustancial a las economías familiares, que lamentablemente no pueden hacer frente a las cuotas de la hipoteca que tienen suscrita con las entidades bancarias. Es harto conocido la existencia de peticiones efectuadas a los poderes públicos para que se solucione en cierta medida el incesante número de desahucios que se producen, por el impago de la hipoteca, peticionándose a tal fin como solución, la dación en pago de la finca hipotecada, con el fin y objeto de evitar que una vez materializada la ejecución hipotecaria se siga debiendo el importe que con la subasta del inmueble no ha cubierto, lo que conlleva que se siga debiendo en consecuencia la diferencia, diferencia esta de la cual responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros.

Por dación en pago en términos generales, debe entenderse como el sistema de pago final por parte del deudor de una hipoteca inmobiliaria a la que no puede enfrentar las cuotas impuestas por el crédito hipotecario establecido y en la que se entrega el inmueble, en vez de dinero, para liberarse de la deuda.

Para resolver lo anterior el Gobierno ha promovido recientemente un plan de refinanciación, quitas y condonación de la hipoteca para familias pobres, aprobado desde el pasado mes de Marzo de 2012, el cual no deja de ser un código de buenas prácticas, no obligatorio para las entidades crediticias, sino para las entidades que se adhieran voluntariamente, las cuales una vez se hayan adherido, deberán cumplir con las medidas aprobadas de forma obligatoria:

Las medidas son las siguientes:

  1. Podrán beneficiarse las familias (deudor, cónyuge e hijos en su domicilio) que tenga a todos sus miembros en situación de desempleo, y que el pago de las cuotas supere el 60% del conjunto de sus ingresos -aunque sean prestaciones por desempleo- y que la ejecución afecte a su primera y única residencia. Esta, además, no podrá exceder un valor de 200.000 euros en las grandes ciudades o un tope de 120.000 euros en las poblaciones de menor tamaño.
  2. El Gobierno ha diseñado un protocolo de actuación para estas familias que conlleva tres pasos: refinanciación de la hipoteca, quita sobre la deuda y finalmente, si no hay otra opción, dación en pago (entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda).
  3. En el plazo de un mes desde que la familia ponga en conocimiento de su entidad que cumple con el perfil antedicho, la entidad que se haya adherido al código deberá presentar un plan de refinanciación. Este plan deberá establecer, obligatoriamente, un periodo de carencia, en el que no se paga capital, de cuatro años. Además, las hipotecas se alargarán hasta un plazo de 40 años y el tipo de interés se limita a euríbor más 0,25.
  4. Si aún así no es posible pagar la cuota hipotecaria, y con carácter voluntario de las entidades adheridas, se podrá aplicar una quita sobra la deuda pendiente para hacer asumible su pago.
  5. En el caso de que, transcurridos 12 meses desde la notificación de las condiciones antedichas, la familia afectada no pueda afrontar las cuotas, pese a las nuevas condiciones de la hipoteca o la quita que le haya ofrecido la entidad bancaria, esta deberá condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda.
  6. Cabe indicar, que desde que se materializa la dación en pago hasta la entrega de la finca a la entidad bancaria, deben transcurrir dos años, como mínimo, en los que la entidad deberá permitir a la familia permanecer en la vivienda pagando una renta de alquiler por valor del 3% de la deuda restante.

Ante ello es importante saber, que este código de buenas conductas únicamente afecta a las entidades que estén adheridas, por lo que las familias que se hallen bajo el denominado umbral de la pobreza, deberán averiguar si la entidad con la que contrataron la hipoteca esta adherida a dicho código, y poder renegociar en base a las condiciones antedichas, la hipoteca que en su día suscribieron.

Moisés Bejarano González
Abogado colaborador del Grupo Catalana Occidente