Vivienda

LAS CLÁUSULAS SUELO PUEDEN SER ABUSIVAS

clausulas_suelo_abusivas_DEPSA_proteccion_juridicaEs de dominio público el contencioso judicial que hoy en día existente entre un gran colectivo de familias y la mayoría de las entidades bancarias de este país por la inclusión de las denominadas “cláusulas suelo” en los contratos hipotecarios.

En efecto, cuando contratamos una hipoteca con un tipo de interés variable, significa que éste podrá subir o bajar en función de los precios que fije el mercado. En ese caso, las  “cláusulas suelo” suponen la fijación forzosa de un interés mínimo por debajo del cual no podrá bajar el que se aplica a nuestra hipoteca, sea cual sea el tipo de interés que en esos momentos podamos hallar en el mercado.

En muchos casos, los bancos fijaron unos intereses mínimos que podían ir desde el 3 al 4,5%, o incluso ser más altos. Desde hace aproximadamente unos tres o cuatro años, el tipo de interés se encuentra bajo mínimos históricos, lo que supone que muchas familias que contrataron una hipoteca para adquirir su vivienda, no puedan beneficiarse de unas condiciones muy favorables por la inclusión de las citadas cláusulas, con el consiguiente perjuicio económico que ello comporta para sus economías y que, de promedio, suele rondar unos dos mil euros anuales. Sin embargo, en el momento en que dichos tipos de interés pudieran subir de nuevo, nada frenaría la escalada de costes para las familias contratantes, nada salvo unos “techos” o límites situados en ocasiones al 16 o al 20%, del todo inaplicables pues, mucho antes, la familia habrá dejado de poder hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias. Dichas cláusulas, que por su desproporción suponen un grave perjuicio para los consumidores, se encuentran en vías de ser consideradas abusivas. Si acudimos al Capítulo II de la LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS, hallaremos en su artículo 82 el significado de cláusula abusiva y, en el siguiente, el tratamiento que recibirá.

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato. El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

3. El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive: vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor y usuario, determinen la falta de reciprocidad en el contrato, impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.

1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.

2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva. A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario. Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato.

Francisco Javier Cascales
Abogado colaborador del Grupo Catalana Occidente