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Actualidad / Vivienda

Novedades en el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

En la compra-venta de un inmueble debe afrontarse el impuesto de incremento del valor del terreno, lo que coloquialmente se conoce como la plusvalía municipal, que en muchos casos supone una sorpresa para quien se ve en la obligación de abonarlo. En ocasiones supone una cantidad muy elevada, incluso por encima del impuesto de transmisiones u otros gastos o impuestos.

El hecho de que sea un impuesto que se calcula de forma automática por unos parámetros que tiene cada municipio, resultando la cuantía a pagar por el supuesto incremento del valor del terreno, sin tener en cuenta el valor real del mismo en el momento de la operación, ha generado no pocas polémicas y reclamaciones. Además, ha sido notoria la reciente sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipúzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Lo que se le planteaba al TC era que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía. Esto resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica, y también si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía.

Asimismo, se planteó otra duda, que era si cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles, objeto de la liquidación, es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en la Ley de Haciendas Locales.

Lo que se cuestiona de este impuesto es que el valor catastral del suelo que aparece en el recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto del incremento, y que tal valor catastral se determina en base al valor real o de mercado del suelo. Tal criterio, sin embargo, se ha convertido en una especie de trampa, puesto que durante los años en los que la crisis inmobiliaria ha sido más evidente, muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista, lo que no se producía de la misma manera en el valor real que les ha de servir como base, y este último sufría un fuerte descenso en el mercado, lo que llevaba a una clara incongruencia.

Es fácil adivinar lo que en la realidad ocurre con el sistema establecido hasta ahora, y es que aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, al liquidar el impuesto resultará una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionada.

La consecuencia de ello es que se entiende que se estaría infringiendo el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, que iría ligada a la aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. De tal manera, que si tal aptitud no existe, (no hay incremento de valor), no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, ya que se consideraría el mismo como de carácter confiscatorio, no aceptado por la Constitución.

A tal conclusión llega el Tribunal Constitucional, entendiendo que no se pueden gravar riquezas virtuales o ficticias (en caso de minusvalías), debiéndose gravar exclusivamente riquezas reales o potenciales sin que se pueda aplicar de manera automática el impuesto.

La transcendencia de la sentencia es alta puesto que, si bien lo que hace es declarar inconstitucionales determinados artículos de la Norma Foral de Guipúzcoa, éstos son copia casi literal de los artículos contenidos en el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales. Por tanto, ésta también será objeto de revisión con lo que los municipios pueden ver limitada su capacidad de obtención de recursos económicos vía fiscal.

Se producen consultas sobre si es pertinente negarse al pago de tal impuesto sugiriéndose que hasta que no se produzca un pronunciamiento respecto de la Ley de Haciendas Locales, lo procedente es pagar y reclamar siempre que por la transmisión que dio lugar al impuesto no se obtuvo ninguna ganancia, o se produjeron pérdidas, que no haya transcurrido el plazo de 4 años desde que se hizo el pago del impuesto, y que la liquidación practicada por el impuesto no sea definitiva.

Para proceder a dicha reclamación deberá solicitarse ante el organismo que la recaudó la anulación de la liquidación practicada y la devolución de los ingresos indebidos o importe abonado por plusvalía municipal.

Alex Serra

Abogado

Vivienda

La obligación del consumidor de abonar los gastos de constitución de hipoteca

 

Mediante su Sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, declaró nulas (por abusivas) varias cláusulas insertas en contratos con consumidores del BBVA y del Banco Popular.

Entre ellas, se declararon nulas aquellas cláusulas presentes en los contratos de hipoteca que establecen que: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.” Es decir, aquellas cláusulas que obligan al consumidor a hacerse cargo de todos los gastos derivados de la formalización del contrato de préstamo hipotecario, como son el Notario, el Registro de la Propiedad y el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es la entidad bancaria (como por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

El Tribunal Supremo justifica que la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real),  tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Pues bien, en realidad es el prestamista (entidad bancaria) quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, pues así es como obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

Por todo ello, los consumidores afectados (que tengan una hipoteca vigente o que no haga más de 4 años que acabaron de pagarla) pueden acudir a la entidad bancaria, con la que tenga suscrito el contrato de préstamo, y solicitar el reintegro de las cantidades cobradas de forma abusiva.

 

María Ferré Martínez

Abogada

 

 

Vivienda

Las cláusulas suelo en las hipotecas

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha fallado en su reciente sentencia de 21 de diciembre del 2016 en favor de la devolución de todo el dinero cobrado por las entidades bancarias a raíz de la inclusión de cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios concertados con los consumidores.

Como es sabido, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo del 2016, con fundamento al principio de seguridad jurídica, limitó la eficacia temporal de su sentencia en cuanto a la devolución de importes cobrados a raíz de las clausulas suelo y dispuso que ésta sólo surtiría efectos a partir de la fecha de su publicación, declarando que la nulidad de las clausulas suelo no afectaría a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados antes del 9 de mayo del 2013.

Por el contrario, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha entendido que la limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración del carácter abusivo de una clausula suelo recogida en la Sentencia de 9 de mayo del 2013 del Tribunal Supremo solo permite garantizar una protección limitada a los consumidores, y no resulta compatible con el Derecho de la Unión. En consecuencia, y dado que los órganos jurisdiccionales están vinculados por la interpretación del Derecho de la Unión que lleva a cabo el Tribunal de Justicia, ha indicado que éstos deberán abstenerse de aplicar la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en sentencia de 9 de mayo del 2013.

A efectos de poder reclamar la devolución de los importes pagados de más por aplicación de las cláusulas suelo incorporadas en los préstamos hipotecarios concertados con consumidores, el hecho de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea haya fallado en dicho sentido no lleva aparejado que tras dicho fallo las entidades bancarias de forma automática estén obligadas a devolver el importe pagado de más por la aplicación de la cláusula suelo.

Si bien es cierto que alguna entidad bancaria puede llevar a cabo la devolución de oficio, para el caso de aquellas entidades que defienden que la incorporación de este tipo de cláusulas en los préstamos hipotecarios es legal y se ha efectuado de forma transparente, será necesario que con carácter previo se declare la nulidad de la cláusula en cuestión por parte de los Tribunales de Justicia.

 

Carme Martorell

Vivienda

Cuando el estado de copropiedad es un problema

La Ley parte de la base de que el estado ideal de las cosas es que cada bien inmueble  tenga un único propietario. La realidad cotidiana va justo en el sentido opuesto,  porque lo habitual es que los bienes inmuebles tengan más de un dueño. Como casos paradigmáticos tenemos el del matrimonio, que adquiere por mitades la vivienda habitual o el de quien hereda una parte alícuota de una finca.

El estado de copropiedad o de comunidad de bienes viene definido de modo muy claro y preciso en el artículo 392 del Código Civil: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece por indiviso a varias personas”.

En el régimen de copropiedad los partícipes deben contribuir al levantamiento de las cargas que genere el inmueble en idéntica proporción a su cuota de participación y lo mismo se predica de los beneficios que éste produzca (artículo 393 Código Civil).

Es precisamente el régimen de contribución o el de “disfrute de la propiedad” el que produce tensiones entre los diferentes copropietarios que conducen, en no pocas ocasiones, a situaciones ciertamente problemáticas.

La cuestión es: ¿Qué podemos hacer cuando no queremos continuar siendo copropietarios de un bien? La respuesta parece a priori  sencilla: vender nuestra parte al resto de co-propietarios o alternativamente adquirir la parte alícuota del resto de propietarios. Lo que sucede es que en ocasiones la relación entre los copropietarios está tan deteriorada que no resulta factible llegar a un acuerdo de compra o venta.  ¿Qué hacer en estos casos? La solución nos la brinda el artículo 400 del Código Civil que establece: “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.  El citado artículo 400 contiene lo que se denomina acción de división de la cosa común o actio communi dividundo.

¿Cómo opera la división de la cosa común? Como bien indica su nombre lo que se pretende al ejercitar la acción es dividir físicamente el bien coparticipado.  Para que un bien pueda ser dividido las partes resultantes de la división tienen que ser funcionales y conservar sus características esenciales. Por ejemplo: un terreno rústico de cuatro hectáreas puede dividirse fácilmente en dos parcelas de dos hectáreas cada una o en cuatro si  fuere el caso y cada una de las partes resultantes tendrían objetivamente funcionalidad propia y podrían adjudicarse en pleno dominio a cada uno de los copropietarios.

No todos los bienes inmuebles pueden ser físicamente divididos. Pensemos por ejemplo en lo más común y corriente: un piso – vivienda.  Las dos (por ir a lo más sencillo) hipotéticas mitades que pudieran resultar de dividir un piso por la mitad no serían funcionales.

¿Qué se hace en estos supuestos?  Lo más simple, convertir el bien indivisible en un elemento fácilmente divisible.  Lo que la Ley establece en supuestos de indivisibilidad material del bien es sacarlo a pública subasta y repartir el dinero obtenido por la venta entre los ya expropietarios en idéntica proporción a su grado de participación en el bien.

En el escenario de la subasta cada copropietario  puede participar activamente  para intentar  adjudicarse el bien en su totalidad, con preferencia a igualdad de oferta sobre cualquier otro postor, dada su condición de propietario.

 

                                                                                              Carlos Gracián Fajarnés

                                                                                              Abogado

Vivienda

Modificación en el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH)

Hace ya algunos años, se puso hilo a la aguja al respecto de la problemática relativa a las condiciones abusivas halladas en algún tipo de hipoteca a tipo variable, en particular, las famosas “cláusulas suelo”. No tardaron los consumidores y las asociaciones de éstos en poner de manifiesto las “irregularidades” detectadas con su inclusión en los contratos hipotecarios, básicamente por la falta de transparencia en su comercialización.

Precisamente, en 2013, el Tribunal   Supremo zanjó la polémica dictando una Sentencia el 9 de mayo que, con sus matices, vino en declarar que aquellas eran abusivas y, por ende, nulas, añadiendo igualmente a los bancos la obligación de devolver los intereses cobrados de más desde el mes de mayo de aquel año. Actualmente, nos hallamos a la espera de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie al respecto de la retroactividad en la obligación de devolver los intereses cobrados de más, siendo posible, de determinarlo aquel, que lo tengan que hacer desde la formalización del mismo contrato de hipoteca.

Pero también, desde hace algún tiempo, se ha puesto la lupa sobre otro tipo de referencia de los intereses bancarios para las hipotecas. Nos referimos al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Según el Banco de España, en nuestro país lo aplican aproximadamente un 11% de la hipotecas. Sin embargo, dicho índice, que en su momento se “vendió” como el más estable para los consumidores, comenzó a generar problemas al calcularse a través de una media de los datos aportados por las propias entidades (los tipos de interés y las comisiones) respecto a las hipotecas concedidas.

Para solucionar dichos problemas se publicó la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que eliminaba los índices IRPH Cajas e IRPH Bancos, debiendo aplicarse desde 2013 (al entrar en vigor la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo al emprendedor) y cuando no exista otro alternativo pactado, el IRPH Entidades (tipo medio concedido por Cajas y Bancos).

Lo cierto es que el tipo de interés IRPH se halla actualmente muy por encima del Euribor (el índice que mayoritariamente se emplea para las hipotecas en España). Al igual que en el caso de los “suelos”, muchos Juzgados han declarado nulos aquellos contratos que, de forma poco “transparente”, se rigen a través del índice IRPH. Resulta pues conveniente, si se encuentran en este caso, que acudan a un especialista para que revise su contrato de hipoteca en busca de posibles “anomalías”.

Derecho / Justicia / Ley / Reforma Ley / Vivienda

Nuevos plazos de prescripción de las acciones Civiles

Los plazos de prescripción de acciones Civiles, de 15 a 5 años

 

La reciente reforma operada por la Ley 42/2015 publicada el pasado 6 de octubre, (entrada en vigor el 7 de octubre) modifica los plazos de prescripción de las acciones civiles que contemplaba el Código civil, acortándolos significativamente, al pasar muchos de ellos de 15 años a sólo 5.

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Derecho / Justicia / Vivienda

La inminente sentencia contra las cláusulas suelo

La sentencia contra las cláusulas suelo que afecta a 15.000 familias

 

Hace ya algún tiempo, y en este mismo foro, tuve oportunidad de escribir un artículo sobre las denominadas “cláusulas suelo” en el que trataba de explicar sintéticamente en que consistían aquellas y la posibilidad de que, en un futuro próximo, llegasen a ser declaradas abusivas y, por tanto, nulas.

Desde entonces, el Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias contr a las cláusulas suelo que, sin llegar a declararlas ilegales, ha determinado que, en algunos casos (falta de transparencia en la contratación de la hipoteca), pudieran llegar a ser consideradas abusivas y, por ende, declaradas nulas.

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Empresa / Vivienda

Deducción de los gastos de la vivienda para los autónomos que trabajan en casa

Los gastos de luz, agua, gas y teléfono, deducibles según el Tribunal de Justicia de la Comunidad de Madrid

 

La Sentencia de fecha 10 de marzo de 2015 del Tribunal de Justicia de la Comunidad de Madrid contradice el criterio seguido por Hacienda, sobre cuáles son los gastos que puede deducirse un autónomo que trabaja en su domicilio. Concretamente, la Dirección General de Tributos estableció que los autónomos que trabajan en su vivienda pueden deducirse los gastos derivados de la titularidad de la misma, proporcionalmente al espacio de la vivienda destinada al trabajo (como por ejemplo, el IBI, la hipoteca, la cuota comunitaria o la tasa de basuras).

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Empresa / fiscalidad / Vivienda

Los gastos deducibles en el IRPF de un profesional que tiene su despacho en la vivienda habitual

Los diferentes gastos deducibles en el IRPF derivados de la actividad profesional en la vivienda

 

 El 27 de Mayo de 2.015, la Dirección General de Tributos (de seguido DGT) ha emitido una consulta vinculante, en la que se fija el alcance de los gastos deducibles derivados de la actividad profesional, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF), cuando se ejerce la misma en la vivienda habitual. En concreto, se pide determinar la deducibilidad de los siguientes gastos:

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comunidad propietarios / Derecho / Ley / Reforma Ley / Vivienda

La elección de presidente en comunidades de propietarios

El presidente en comunidades de propietarios tiene un mes para solicitar ser relevado del cargo

 

En las juntas anuales de propietarios se elegirá el cargo de presidente, el requisito para serlo es ser propietario y puede obtener el cargo bien sea por votación, por turno rotatorio o por sorteo dependiendo del sistema escogido por cada comunidad.

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